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成分：純水、椰子油系界面活性劑、食檸檬酸、天然冷壓檸檬油、水果萃取液、天然冷壓橘油
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容量：4000ml
產地：台灣
ＰＨ量：7.5±1
建議用量：請依照髒污程度，酌量增減使用。
保存期限：三年
保存方法：置於陰涼處，避免日光直接照射。
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“北京模式”回歸瞭共有產權住房本源
2017-08-11
來源：上海證券報 評論
□李宇嘉
北京樓市調控近日又放“大招”，《北京市共有產權住房管理暫行辦法》正式向社會征求意見。事實上，早在2013年10月，北京就發佈瞭發展共有產權住房的“京七條”，共有產權形式的“自住型商品房”（簡稱“自住房”）在當年就推出2萬套。2014年，北京50%的商品宅地轉向自住房建設或配建，當年共建設5萬套自住房，占市場規模的50%。
那麼，此次北京推出的共有產權住房，與原來的自住房是什麼關系？近十多年來，包括北京在內的很多城市，具有保障性質的產權型商品房（經適房、限價房、雙限房、集資房和安置房等）名目眾多，但多因陷入福利陷阱而屢受詬病，現在又推出具有保障性質的共有產權住房，能否避免過去的問題？在全面發力“租售並舉”、培育租賃市場、構建“先租後買”的住房新制度的框架下，共有產權住房如何與“租售並舉”相契合？
北京2013年推出自住房，是想在“低端有保障，中端有支持，高端有市場”的住房制度框架下，解決京籍居民、非戶籍常住人口等“夾心層”的住房難題。北京是國內人口吸附能力最強的城市，每年25萬左右在京高校畢業生留京比例約50%，在超高房價下，最受傷的莫過於包括那些“北漂”、京籍無房戶等在內的中等收入“夾心層”瞭。他們對擁有產權住房，分享城市發展和升級紅利，有強烈訴求。
2013年至2014年，北京不僅大規模推出自住房，且其價格比同地段、同品質商品住房價格低30%（且不高於每平方米22000元的房價控制水平）。但2014年北京卻出現瞭嚴重的自住房“棄購”現象。據報，當年進入搖號程序的數個自住房項目，“棄購率”最高達50%，導致北京放緩甚至暫停瞭自住房項目。除瞭2014年北京樓市回調的大環境，自住房制度設計存在重大積弊是根本原因。
首先，自住房優先解決京籍和保障房輪候庫的無房人群，名下無房或僅有一套房的北京戶籍居民也可購買。其次，在交易限制上，自住房管理辦法規定，自住房不能出租，5年內也不能上市交易。滿5年可出售，但屆時將以同地段商品住房和該自住房購買時價格差價的30%交納土地收益。再次，自住房被稱為“七折房”，即比同地段、同品質商品房價格低30%。最後，“限房價”在限定自住房價格的同時，“競地價”最大化土地出讓金，開發商須以商品房盈利彌補自住房損失。因此，開發商參與自住房項目積極性不高，特別在樓市回調時，商品房盈利難以覆蓋自住房損失，自住房供應品質和配套就會缺斤少兩。同時，即便給予30%折價，很多“夾心層”也難以支付。另外，自住房多偏向於京籍居民傢庭（甚至是有房戶），然後是保障房的輪候庫，很難惠及非戶籍常住人口。更重要的是，交易限制太嚴，特別是上市要繳納土地出讓收益，這讓擁有產權住房和成為“有產者”打折扣，產權共有無法“落地”。
此次暫行辦法的最大亮點，就是去除正常交易的門檻。基於住房回歸居住屬性的要求和設瞭5年“限售期”外，未對出租有任何限制。5年後上市交易時，購房者可隨行就市出售自有產權部分，或購買政府讓渡給購房者免費使用的產權部分，擁有全部產權。所以，從本質上講，購房者擁有的產權部分，在權益上與商品住房無任何差異。所以，“北京模式”回歸瞭共有產權的本源。
在“北京模式”下，購房者和政府的產權份額，既可以是6∶4，也可以是5∶5。這樣，即便是高房價，但在政府折讓地價，以項目開發建設成本和適當利潤為基礎來定房價，戶型限制（90平方米以下戶型至少要占70%）及產權共有等多方支持下，“夾心層”擁有產權住房的訴求是可以實現的。而且，共有產權房源隻配售給無房傢庭，如京籍無房傢庭，符合本市住房限購條件的、在項目所在區穩定工作的非京籍無房傢庭。近期政策規定，新市民配售比不低於30%。
事實上，不管購房者和政府的產權份額按6∶4，或是5∶5配置，都是購房者根據支付能力選擇的結果，不僅是理性的購房行為，也順應需求並豐富瞭多層次住房供應體系。而且，共有產權與培育租賃市場、“購租並舉”本質上是相通的，即根據居民支付能力，通過“先租後買”、“先小後大”、“先上車後改善”，構建住房梯次和理性消費層次。目前，成都、重慶等推出瞭承租人後期可購買租賃住房，而且前期租金可抵月供的“由租到買”的新政策，事實上將“先租後買”、“租售並舉”有效結合瞭起來。
租售並舉、共有產權等住房供給側制度創新，除分流住房需求、穩定預期和房價，構建理性的住房消費層次，更好地實現百姓安居夢以外，更重要的意義是，這給瞭新市民、非戶籍人群“紮根”城市的可靠預期。筆者認為，租售並舉也好，共有產權也好，地方政府要有真心實意，要在土地供給上“讓利”，給市場有一定的盈利預期，要增加公共服務建設，逐步實現公共服務在不同群體間的均等化，配套改革也要跟上，如革新土地出讓“招拍掛”，加強公共財政建設及稅收政策支持落地等。
（作者系深圳市房地產特價研究中心高級研究員）
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