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  洗衣精2000g
  補充包2000g
  ◆成份:檜木精油(Hinoki essential)、精油(essential oil)、皂基(potassium soap)、安息香酸納(Soclium benzoate)、精製水(water)、無患子萃取液(Sapindus fruit Essential)

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北京房價到底跌瞭沒有？ ——鳳凰房產北京 若調控和房貸收緊的大環境持續，隨著降價預期和預期的自我實現，需求觀望氛圍將越來越濃，成交量也會繼續下滑，房價就開始深幅下跌瞭。

李宇嘉

近期，不少媒體在熱炒“北京房價下跌20%”的消息。暫先不談這個20%的跌幅到底準不準。在“流量為王”的時代，房地產話題無疑是媒體報道的頭等選擇，而房價更是“流量之王中王”。於是，某些看熱鬧不嫌事兒大、情操和專業水準皆失的媒體，就拋出瞭這個“房價下跌20%”的猛料。

事實上，在過去幾年，樓市一直充斥著這類“爆炸性新聞”，甚至“冷飯”也來熱炒，十幾年來未有任何改觀。不僅房價報道常態化失準，供應量被供地計劃完不成、“捂盤捂地”掩蓋，成交量也被“假日光”蒙蔽。試想，連最基本的供求、價格信息都搞不清，而且假消息滿天飛，這個市場是何等初級！

沒有哪個市場像樓市一樣，商品的異質性如此之大，不啻為十足的“檸檬市場”。且不談區域、樓棟、朝向、建築年代、裝修格局等不同時，價格就不同。即便同一樓層，相鄰房屋的價格也不同。甚至，業主或買傢的心態發生微妙變化，最後成交價也不同，有的甚至會相差幾十萬。

現在，“北京房價下跌20%”的消息搞清楚瞭，僅通州和亦莊個別交易降價20%，原委是某小區兩個業主急於套現，掛牌價下調20%願意出手。幾套房降價不能說房價下跌瞭。問題是，何謂房價下跌瞭？全市或整個片區所有成交案例都降價才算？參照系是掛牌價還是上期成交價？

看來，問題需正本清源。房價下跌往往出現在調控後，下跌的“缺口”往往從前期上漲過快、投資客密集、配套差或自住氛圍不足的片區或樓盤打開。通州和亦莊之所以個別交易降價20%，是因為這兩個區域具備上述屬性。通州一直是京城樓市的“風向標”，2011和2014年北京房價下跌就從通州開始。

投資客密集、前期上漲過快，或配套相對差，意味著樓市彈性很大。調控降臨後，由於該片區或樓盤自住需求占比不高，前期房價上漲快透支瞭一部分空間，買傢開始觀望，賣方無力維持強勢地位，加上賣方或加瞭杠桿，買賣雙方博弈的天枰開始慢慢扭轉。於是，就有瞭降價20%的個案。

如果與該片區或樓盤前一同戶型交易案例相比，這個交易案例降價20%，筆者認為，這就意味著房價下跌瞭。因為，“互聯網+樓市”無比深入，任何一個新增掛牌在各大中介都是透明的。因此，個別交易案例降價具有“標價效應”，也就是大傢都知道這個戶型的最新成交價格，買賣雙方的天枰在調控期轉向買方以後，該片區或樓盤同一戶型房屋隨後成交價不會超過這個價格。

因此，即便在同一片區或樓盤，90%的同等戶型房子都沒有交易，也不能證偽房價沒有下跌。因為，如果同等房子想要成交，就必須以同質交易案例實際成交價格作為參照系，這個參照系就是前一成交案例。而且，按照“量在價先”的原理，當成交量大幅度下滑時，價格也是撐不住的。

今年4-5月，通州樓市成交量累計下滑近75%，如此大的跌幅，意味著需求正在墜入冰點。此時，若沒有多於掛牌量的“接盤人”，並通過“買方競價”抬高房價，房價上漲的引擎就失去源動力，不降價很難成交。降價與需求陷入觀望形成循環，銷售將繼續下滑，降價案例也將增加。

此後，降價和“標價效應”將在樓盤之間傳導、片區和區域之間傳導，二手房和新房之間傳導，降價預期也會漸進形成。若調控和房貸收緊的大環境持續，隨著降價預期和預期的自我實現，需求觀望氛圍將越來越濃，成交量也會繼續下滑，降價也會蔓延至所有區域，房價就開始全面、深幅下跌瞭。

（作者系深圳市房地產研究中心研究員）



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